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26 de Outubro de 2021

Sistema Financeiro Imobiliário: Crédito ou Débito ?

Edmilson Dias Galdino, Advogado
Publicado por Edmilson Dias Galdino
há 4 anos


1 INTRODUÇÃO

No sistema financeiro brasileiro, é clara a grande influência que as instituições de financiamento tem em qualificar quem são aptos ao benefício do crédito imobiliário.

Tivemos um longo período em nosso país em que o sonho de conquistar a casa própria era algo distante e quase impossível, privilégio de poucos. Não que hoje seja algo fácil, porém está mais acessível ao povo, é claro que ainda seja necessária uma avaliação minuciosa acerca do cliente que deseja a concessão do crédito habitacional, avaliando sua fonte de renda, compromissos financeiros e possíveis pendências em seu nome.

2 FORMAS DE CRÉDITO FINANCEIRO IMOBILIÁRIO

Sobre o crédito imobiliário vale dizer que temos várias formas de contratá-los, havendo 2 (dois) sistemas de amortização de saldo financiado, que são; SAC (Sistema de Amortização Constante), e o PRICE. Dentro das linhas de crédito para financiamento temos alguns recursos, o PMCMV (Programa Minha Casa Minha Vida), FGTS (Fundo Garantidor por Tempo de Serviço), e o SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) sendo o SBPE uma linha de crédito fornecida pela própria instituição e com taxa de juros mais alta. Todos com taxas de juros diferenciados, e o enquadramento se dá conforme cliente e também valor do imóvel.

A procura maior de financiamento é pelo PMCMV, por se tratar de um recurso que o Estado fornece para aqueles que tem uma renda familiar mais baixa, aonde é dado ao cliente o Subsídio, um recurso que é dado pelo Governo para facilitar o financiamento para os clientes com baixa renda, outro fato que faz com que este financiamento seja o mais buscado pelos clientes.

Em Brealey & Myers (1992), pode-se encontrar um bom referencial quanto à utilização dos instrumentos financeiros.

Em Simonsen & Ewald (1990) tem-se uma definição objetiva do que seja Sistemas de Amortização, bem como apresenta de forma clara a diferença entre a Tabela PRICE e o Sistema Francês de Amortização, além de, como é praxe nos livros de matemática financeira, mostrar que o que caracteriza os juros compostos é o fato dos juros não serem quitados nos respectivos períodos de apuração, sendo imediatamente incorporados ao saldo devedor, passando a compor a base de cálculo dos juros do período imediatamente subsequente.

Ao que tange as vendas casadas é válido dizer que ainda existem, mesmo com demandas judiciais já propostas por clientes que se sentiram prejudicados, as instituições insistem e inserir no processo de financiamento produtos não necessários para a contratação. O próprio MPF (Ministério Público Federal) já ajuizou ação civil pública contra uma das maiores instituições financeiras cedentes do crédito habitacional, a CEF (Caixa Econômica Federal), o órgão pede que o banco deixe de exigir a aquisição de outros produtos e serviços como condição para a concessão de financiamento habitacional, o que configura venda casada.

Uma das maiores queixas de produtos vendidos junto com o financiamento são a abertura de contas correntes, cartões de crédito, limite especial, previdência privada, seguro de vida, etc. Produtos desnecessários para o financiamento habitacional, visto ainda que tais produtos tendem a deixar o custo do processo mais alto, e dificultar o lado do cliente, que muitas vezes é leigo do assunto e acaba por assinar adesões sem ao menos ter noção do que realmente está contratando.

Ao que fere os direitos do consumidor, as instituições sempre alegam que os produtos são oferecidos ao cliente com o argumento de que não são obrigatórios, porém, na prática isso se contradiz, uma vez que o cliente diz que não quer contratar os produtos a ele impostos a taxa de juros fica maior e a liberação do processo pode ficar mais demorar, todos esses produtos são colocados com o intuito de cumprimento de metas das instituições, ao que se pode concluir é que os direitos do consumidor são violados por muitas instituições.

3 SUCESSÕES NO SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO

Muitas pessoas acreditam que com a morte, as dívidas contraídas em vida deixam de existir. Infelizmente, esta não é a regra. Apesar do momento difícil da perda de um ente querido, a família deve buscar resolver as dívidas pendentes.

As dívidas com o cartão de crédito, financiamento do automóvel, notas promissórias e empréstimo pessoal, continuam existindo e devem ser pagas com a herança deixada pelo falecido. De acordo com o Código Civil, em especial o artigo 1.792, a herança do morto deve ser usada para quitar débitos pendentes em seu nome. A família deve fazer um inventário dos bens do falecido e, a partir dele, o juiz vai determinar quanto da herança será usada para pagar dívidas e quanto ficará para cada herdeiro.

Caso as dívidas sejam superiores aos bens, os familiares não podem ser responsabilizados pelo pagamento, ficando a dívida limitada à herança.

Quando as dívidas são contraídas através de crédito consignado, ou seja, com os empréstimos feitos com desconto em folha de pagamento, estas são extintas automaticamente com a morte do devedor.

Da mesma forma, são quitados com o falecimento do devedor, os contratos de financiamento imobiliário, por serem vinculados a contratação de um seguro obrigatório contra morte ou invalidez permanente, que serve exatamente para quitar o contrato. Assim, a dívida não será repassada aos herdeiros. Desde que o seguro seja integral e relevante a renda apresentada.

Os contratos de financiamento habitacional têm dois seguros obrigatórios. Um deles é o MII (Morte ou Invalidez Permanente), que serve exatamente para quitar o contrato de financiamento com a morte da pessoa no percentual de renda que ela contribuiu para o financiamento. Logo, a dívida não é passada aos herdeiros.

Em caso de renda composta, ou seja, parte da renda apresentada foi do cônjuge, ou terceiro, o seguro irá alcançar somente até o limite informado pelo falecido.

Nas demais hipóteses, a responsabilidade da continuidade do pagamento do financiamento é da outra parte constante no contrato (cônjuge ou terceiro), ou ainda em caso de falecimento sem seguro, a responsabilidade será dos herdeiros através do inventário.

4 CONCLUSÃO

Conclui-se, portanto que, as Instituições Financeiras deixam de expor e deixar claro para o cliente o que ele de fato está contratando, visto que, muitos dos clientes são leigos e também não buscam informações acerca do crédito financeiro contratado, o que prejudica o contratante ou os herdeiros em um caso de falecimento de um dos participantes ou o único titular. O que por vezes causa um aumento na inadimplência por falta de informações, vários são os casos que herdeiros ou cônjuge participante não buscam acionar as seguradoras e informar sobre o falecimento, simplesmente param de pagar, ou em alguns outros casos os herdeiros continuam a pagar pela dívida, deixando assim de exercer seu direito.

REFERÊNCIAS

BRASIL. Decreto Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Código Civil. Brasília, 2002. Disponível em:http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/L10406.htm

CAMBI, Eduardo. Neoconstitucionalismo e Neoprocessualismo. 2ª ed.. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2011.

MIRANDA, Francisco Cavalcante Pontes de. Comentários ao Código de Processo Civil. 3a ed. Rio de Janeiro: Forense, 1996, t. 4, p. 316.

TÁVORA, Nestor. ARAÚJO, Fábio Roque. CPP Para Concursos. Salvador: Jus Podivm, 2010.

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